Le marché immobilier français traverse depuis 2023 une séquence de corrections qui redessine les équilibres entre acheteurs, vendeurs et bailleurs. Volumes de transactions, niveaux de prix, coût du crédit, contraintes énergétiques : chaque indicateur raconte une partie différente de la réalité. Mesurer ces écarts permet de comprendre où en est réellement l’immobilier en 2024 et ce qui se profile pour les mois suivants.
Transactions immobilières et prix au m² : les écarts régionaux en 2024
L’activité du marché a touché un plancher. Le nombre de ventes connaît sa troisième année consécutive de contraction, après le pic historique enregistré en 2021.
Tous les territoires ne subissent pas la même correction. Certains départements affichent des reculs nettement plus prononcés que la moyenne nationale, tandis que d’autres résistent mieux grâce à une demande locale soutenue.
Ce palier bas laisse entrevoir un possible rebond, mais il reste conditionné par le coût du crédit et la confiance des ménages.
Pour suivre ces évolutions au fil des mois, les infos immo sur Zenith Actu compilent les données régionales et nationales qui alimentent cette analyse.
Taux de crédit immobilier : la bascule amorcée par la BCE
Le crédit reste le nerf de la guerre pour les acquéreurs. Après une montée rapide des taux, passés d’environ 1 % à près de 5 % entre 2022 et fin 2023, la direction s’est inversée en 2024. La Banque centrale européenne a engagé un cycle de baisses de ses taux directeurs sur l’année.
Cette détente a mécaniquement tiré les taux de crédit immobilier vers le bas. Les emprunteurs du second semestre 2024 ont obtenu des conditions sensiblement meilleures que ceux du premier trimestre. En revanche, le niveau reste significativement plus élevé que la période 2020-2021, ce qui continue de réduire la capacité d’emprunt des ménages.
Ce que change un écart de taux sur un projet d’achat
Un ménage qui empruntait à 1 % en 2021 pouvait financer un bien nettement plus cher qu’un ménage empruntant à 3,5 % ou 4 % pour la même mensualité. Cette compression du pouvoir d’achat immobilier explique une large part de la baisse des prix observée dans l’ancien.
La question pour les mois à venir porte sur le rythme de la décrue. Si les taux continuent de baisser progressivement, le volume de transactions pourrait repartir à la hausse, mais le calendrier reste incertain.
Interdiction de location des passoires thermiques : le calendrier DPE en pratique
La loi Climat et Résilience a produit un effet concret sur le marché locatif en 2024, et plus encore depuis le 1er janvier 2025. Depuis cette date, tout logement classé G au DPE est interdit à la mise en location pour un nouveau contrat ou un renouvellement en France métropolitaine.
Le seuil retenu est de 450 kWh/m²/an d’énergie finale. Un logement qui dépasse ce seuil est considéré comme non décent. Les baux en cours restent valables jusqu’à leur terme, ce qui crée une période de transition où un stock de logements G continue d’être loué mais ne peut plus être remis sur le marché sans travaux de rénovation.
Calendrier des prochaines échéances DPE
- Depuis janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G (nouveau bail ou renouvellement)
- 2028 : extension de l’interdiction aux logements classés F
- 2034 : extension aux logements classés E, ce qui concernera une part très importante du parc locatif français
Cette mécanique pousse de nombreux propriétaires bailleurs vers deux options : engager des travaux de rénovation énergétique ou vendre le bien. Le marché de la rénovation bénéficie directement de cette contrainte réglementaire, tandis que les biens classés F et G se négocient avec une décote croissante à l’achat.
Logement neuf en France : une crise de production qui persiste
Le segment du neuf reste le point noir du marché immobilier. Les ventes de logements neufs avaient déjà chuté de plus de 30 % en 2023. En 2024, la tendance ne s’est pas inversée. La promotion immobilière continue de reculer, et l’objectif affiché de 400 000 logements neufs par an reste très loin d’être atteint.
Plusieurs facteurs se cumulent :
- Le coût de construction reste élevé, alimenté par l’inflation sur les matériaux et la main-d’œuvre
- La fin programmée du dispositif Pinel, recentré sur des critères environnementaux plus stricts, a réduit l’appétit des investisseurs particuliers
- Le PTZ (prêt à taux zéro) a été ciblé sur certaines zones et certains types de biens, limitant son effet levier sur la demande
Ce décalage illustre un marché du neuf à deux vitesses, où la promotion collective continue de s’effondrer tandis que d’autres segments montrent des signaux de reprise plus précoces.
Le marché de l’ancien bénéficie par ricochet de cette pénurie : faute d’offre neuve suffisante, une partie de la demande se reporte sur les biens existants, ce qui contribue à stabiliser les prix dans certaines agglomérations malgré la baisse générale.
Le premier semestre 2025 donnera une lecture plus nette de la trajectoire. Si la baisse des taux de crédit se confirme et que les volumes de transactions se stabilisent durablement, le marché pourrait entamer une phase de normalisation après trois années de correction. La contrainte énergétique, elle, ne fera que se renforcer avec les échéances DPE de 2028 et 2034, redessinant progressivement la valeur des biens selon leur performance thermique.
