De Franse vastgoedmarkt in het tweede semester van 2026 wordt gekenmerkt door een duidelijke kloof tussen de bestaande woningen, die weer volume in transacties terugvinden, en de nieuwbouw, die een steeds moeilijker te verkopen voorraad opbouwt. Het begrijpen van deze divergentie vereist een analyse van de prijsmechanismen, de financieringsafwegingen en de regelgevende signalen die de aankoop- of beleggingsbeslissingen beïnvloeden.
Nieuwe woningen: het aanbod-vraagonevenwicht dat de lopende projecten bedreigt
Het opvallende feit van het tweede kwartaal van 2026 is een gegeven dat zelden wordt besproken door de grote publieksportalen: de reserveringen door particulieren zijn met ongeveer 4,8 % gedaald ten opzichte van het voorgaande kwartaal, terwijl de aanbiedingen van ontwikkelaars met ongeveer 11 % toenemen. Deze kloof tussen aanbod en vraag vergroot mechanisch de voorraad beschikbare woningen.
Voor een ontwikkelaar heeft deze situatie directe gevolgen voor de financiële haalbaarheid van de projecten. Een programma waarvan het pre-commercieel verkooppercentage onder de door de financieringsbank vereiste drempel blijft steken, ziet zijn start uitgesteld of zelfs geannuleerd. We zien al uitstel van lanceringen in verschillende regionale metropolen waar de voorraad/verkoopverhouding meer dan twaalf maanden bedraagt.
De gevolgen voor de prijzen van nieuwbouw blijven te volgen: ontwikkelaars die snel moeten afstoten, bieden commerciële kortingen (kosten van de notaris gratis, korting op parkeren), maar de nominale prijs per vierkante meter daalt nog niet significant. Het prijsverschil tussen gerenoveerde bestaande woningen en nieuwbouw blijft dus toenemen, wat de aantrekkingskracht van bestaande woningen versterkt voor kopers met een beperkt budget.
Hypotheekrente en geopolitieke context: de rem van de lente 2026
Begin 2026 leek de koers van de rentes gunstig. Verschillende waarnemers ter plaatse beschrijven een brutale ommekeer in de lente, gerelateerd aan de stijging van de inflatie die zelf wordt aangewakkerd door geopolitieke spanningen (conflict in het Midden-Oosten, energieprijzen). De ECB heeft een pauze ingelast in haar cyclus van renteverlagingen, en de 10-jaars OAT’s zijn gestegen boven de 3,5 %, wat de banktarieven omhoog trekt.
Op de grond heeft deze stijging een meetbaar psychologisch effect geproduceerd. Kopers die in het eerste kwartaal met hun zoektocht waren begonnen, vol vertrouwen in een voortzetting van de monetaire versoepeling, hebben hun beslissing uitgesteld. Professionals merken op dat, onder degenen die de nieuwsberichten van BTB Immobilier of andere sectorale updates volgen, de vraag naar het “juiste moment om te kopen” weer centraal is geworden na enkele maanden van relatieve rust.
De rentegrens, die elk kwartaal opnieuw wordt berekend, heeft in het eerste semester geen blokkade gevormd. De rem komt eerder van de inspanning van huishoudens: met prijzen die slechts marginaal dalen in de bestaande woningen en stijgende tarieven, is de leencapaciteit aanzienlijk afgenomen voor starters.
Transacties in de bestaande woningmarkt: richting 880.000 verkopen eind 2026
Ondanks deze context weerstaat het volume van transacties in de bestaande woningmarkt beter dan verwacht. Verschillende analyses komen uit op een projectie van ongeveer 880.000 verwachte transacties eind 2026, een cijfer dat een herstel markeert ten opzichte van de bodem van 2024 zonder de niveaus van 2021-2022 te bereiken.
Deze veerkracht kan worden verklaard door verschillende gecombineerde factoren:
- Het inhalen van uitgestelde transacties tijdens de periode van renteverhogingen in 2023-2024, waarbij verkopers uiteindelijk een prijsaanpassing hebben geaccepteerd.
- De terugkeer van institutionele investeerders naar bepaalde segmenten van de huurmarkt, wat een stroom van bulktransacties genereert (hele gebouwen of gegroepeerde percelen) die weinig zichtbaar zijn in de individuele statistieken.
- De demografische druk op regionale metropolen (Lyon, Bordeaux, Nantes, Montpellier), waar de vraag naar gezinswoningen structureel hoger blijft dan het beschikbare aanbod.
De Notarissen van Frankrijk bevestigen dat de prijzen in de bestaande woningmarkt in het eerste kwartaal van 2026 over het algemeen zijn gestabiliseerd, met duidelijke geografische verschillen. Parijs vertoont een onzekere trend: na vier jaar van bijna continue daling zijn de prijzen gestabiliseerd, maar een nieuwe bron van spanning gerelateerd aan de hypotheekrente verhindert een echt herstel.
Markt in Île-de-France versus regionale metropolen
Île-de-France blijft de markt die het meest gevoelig is voor rentevariaties, omdat de geleende bedragen daar het hoogst zijn. Een stijging van 30 basispunten op de banktarieven vermindert de koopkracht van een huishouden in Île-de-France veel meer dan in Rennes of Toulouse, waar de mediane prijzen twee tot drie keer lager zijn.
We raden aan om de kloof in bruto huur rendement tussen Parijs en middelgrote steden te volgen. Deze indicator, vaak verwaarloosd in conjuncturele analyses, beïnvloedt steeds meer de afwegingen van particuliere investeerders die afwegen tussen vermogenswaardering en onmiddellijke cashflow.
DPE en regelgeving: wat er concreet verandert voor transacties
De regelgevende kalender met betrekking tot de energieprestatie-indicator blijft een zware last voor de markt. De verwachte wijzigingen van de DPE per 1 januari 2027 zijn inmiddels bekend en beïnvloeden al het koop- en verkoopgedrag in 2026.
Woningen met een G-classificatie zijn sinds januari 2025 verboden voor verhuur. Hun verhuurders staan voor een binaire keuze: energiebesparende renovaties uitvoeren of verkopen. Deze beperking voedt een stroom van woningen die met korting te koop worden aangeboden, wat de prijzen naar beneden trekt in het segment van de thermisch onrendabele woningen.
Voor kopers vertegenwoordigen deze woningen een kans, mits ze de werkelijke kosten van de renovatie beheersen. De veelvoorkomende valkuil is om de renovatiekosten te onderschatten op basis van gedeeltelijke offertes. Een volledige energie-audit, verplicht voor eengezinswoningen met een classificatie F of G, biedt een betrouwbaardere schatting, maar blijft vaak optimistisch over de uitvoeringskosten.
Impact van de DPE op de prijsnegotiatie
De korting die verband houdt met een slechte energieclassificatie varieert afhankelijk van de lokale markten. In de gespannen gebieden blijft deze gematigd omdat de vraag de beperking absorbeert. In de ontspannen gebieden kan een woning met een classificatie F of G met een significante korting worden onderhandeld ten opzichte van een gelijkwaardig pand met classificatie D.
Het tweede semester van 2026 vormt een venster voor afwegingen voor verkopers van thermisch onrendelijke woningen: het is beter om nu te verkopen, met nog een volume aan kopers-renovators aanwezig, dan te wachten op de verstrenging van 2027 die het verbod zal uitbreiden naar woningen met classificatie F en de pool van potentiële huurders verder zal verkleinen.
