Der französische Immobilienmarkt hat eine Korrekturphase durchlaufen, die durch einen Rückgang der Preise, einen Anstieg und dann einen Rückgang der Zinssätze sowie eine Verschärfung der Vorschriften zur Energieeffizienz von Wohnungen gekennzeichnet war. Das Verständnis dieser Mechanismen ermöglicht es, Kauf-, Verkaufs- oder Investitionsentscheidungen auf der Grundlage konkreter Daten und nicht auf Eindrücken zu treffen.
DPE und Mietverbote: Der Zeitplan, der die Immobilieninvestitionen neu definiert
Seit dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen mit der DPE-Klasse G in der Metropolregion für neue Mietverträge, Verlängerungen oder stillschweigende Verlängerungen verboten. Diese Maßnahme, die aus dem Gesetz über Klima und Resilienz stammt, betrifft nicht nur neue Verträge: Sie gilt auch für laufende Mietverträge bei deren Verlängerung.
Für Investoren ist die direkte Konsequenz eine erzwungene Entscheidung. Ein G-klassifiziertes Objekt ohne energetische Sanierungsarbeiten zu behalten, bedeutet, eine legale Mietvacanz zu akzeptieren. Der Verkauf eines solchen Objekts impliziert einen Abschlag, da der Käufer die Kosten für die Arbeiten in seine Verhandlungen einbezieht.
Die Verpflichtungen enden nicht bei einzelnen Wohnungen. Der kollektive DPE in Eigentümergemeinschaften wird zwischen 2024 und 2026 stufenweise je nach Größe der Gebäude eingeführt, mit einer Erweiterung auf kleine Eigentümergemeinschaften zum 1. Januar 2026. Die aktuellen Nachrichten über Immobilien auf Live Infos zu verfolgen, ermöglicht es, über diese regulatorischen Fristen informiert zu bleiben, die den Wert des Eigentums verändern.
Der mehrjährige Arbeitsplan (PPPT) ist seit dem 1. Januar 2025 für alle Eigentümergemeinschaften über 15 Jahre obligatorisch. Dieses Dokument plant die notwendigen Arbeiten über einen Zeitraum von zehn Jahren und deren Finanzierung. Es wirkt sich auf die voraussichtlichen Kosten aus und damit auf die Attraktivität eines Anteils in der Eigentümergemeinschaft.
Preiskorrektur im Immobilienbereich: Wo steht der Markt
Im Jahr 2024 wurde ein rückläufiger Preistrend in vielen französischen Regionen verzeichnet. Diese Korrektur folgte auf mehrere Jahre stabiler Preissteigerungen, die durch historisch niedrige Zinssätze gefördert wurden, die die Kreditaufnahme der Haushalte erhöhten.
Der Rückgang war nicht einheitlich im Land. Große Metropolen wie Paris erlebten eine sichtbarere Anpassung, während einige Mittelstädte besser widerstanden, dank einer lokalen Nachfrage, die durch Homeoffice und noch zugängliche Quadratmeterpreise getragen wurde.
Das Transaktionsvolumen ist ebenfalls im Vergleich zu den Vorjahren erheblich zurückgegangen. Diese Verringerung der Verkaufszahlen spiegelt eine Abwarthaltung der Käufer angesichts der Unsicherheit über die Zinssätze und eine anhaltende Diskrepanz zwischen den von Verkäufern geforderten Preisen und dem tatsächlichen Budget der Käufer wider.
Verhandlungsspielraum für Käufer
In diesem Kontext haben sich die Verhandlungsspielräume erweitert. Eine Immobilie, die mehrere Wochen online bleibt, ohne ein Angebot zu erhalten, ist ein klares Signal: Der geforderte Preis liegt wahrscheinlich über dem, was der Markt akzeptiert.
Käufer mit einem soliden Eigenkapital und einem abgeschlossenen Finanzierungsdossier haben einen konkreten Vorteil. Sie können kurze Realisierungsfristen anbieten, was die Verkäufer beruhigt, die durch einen Zeitdruck (Berufliche Versetzung, Trennung, Erbschaft) unter Druck stehen.
Immobilienzinssätze: Die Mechanik, die jedes Projekt bestimmt
Der Zinssatz für Immobilienkredite bleibt die zentrale Variable jeder Akquisition. Nach einem schnellen Anstieg zwischen 2022 und Ende 2023 haben die Zinssätze 2024 einen moderaten Rückgang eingeleitet. Diese Entspannung hat den Kreditnehmern etwas Kaufkraft zurückgegeben, ohne jedoch die Niveaus von vor 2022 zu erreichen.
Konkret variiert die Kreditaufnahmefähigkeit eines Haushalts um mehrere Zehntausend Euro zwischen einem Zinssatz von 4 % und einem Zinssatz von 3 %. Dieser Unterschied reicht aus, um ein Projekt rentabel zu machen oder auszuschließen, insbesondere in angespannten Gebieten, in denen der Preis pro Quadratmeter hoch bleibt.
- Vergleichen Sie die Angebote mehrerer Banken, bevor Sie unterschreiben, da die Zinssatzunterschiede zwischen Banken mehrere Zehntel Punkte bei demselben Kreditnehmerprofil erreichen können.
- Überprüfen Sie den geltenden Höchstsatz zum Zeitpunkt der Erstellung des Dossiers, da er die gesetzliche Obergrenze der Gesamtkosten des Kredits (einschließlich Zinsen, Versicherung, Garantiekosten) festlegt.
- Antizipieren Sie die Kosten der Kreditnehmerversicherung, die einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Darlehens ausmacht und die jedes Jahr gemäß dem Gesetz Lemoine neu verhandelt werden kann.
Energieeffizienz: Der strategische Budgetposten
Energieeffizienz ist für Vermieter keine optionale Wahl mehr. Der Zeitplan für das Mietverbot nach DPE-Klasse schreitet voran: Nach den G-Klassen im Jahr 2025 werden die Wohnungen der Klasse F bis 2028 betroffen sein, gefolgt von den E-Klassen im Jahr 2034.
Dieser regulatorische Druck schafft zwei unterschiedliche Segmente auf dem Markt:
- Bereits renovierte Objekte (Klassen A bis D), die ihren Miet- und Vermögenswert behalten.
- Thermische Durchlässe (Klassen F und G), deren Kaufpreis sinkt, die jedoch manchmal einen hohen Renovierungsbudget erfordern, insbesondere in alten Gebäuden, in denen die Außendämmung durch städtebauliche Vorschriften eingeschränkt ist.
- Touristische möblierte Unterkünfte, die seit dem Gesetz Le Meur vom 19. November 2024 einem separaten DPE-Regime unterliegen, was die Rentabilitätsberechnungen für saisonale Vermietungen verändert.
Die tatsächlichen Kosten vor dem Kauf eines thermischen Durchlasses schätzen
Der Kauf eines schlecht klassifizierten Objekts im DPE kann eine Gelegenheit darstellen, wenn der Kaufpreis tatsächlich die Kosten für die Normierung berücksichtigt. Ein energetisches Audit vor dem Kauf ermöglicht es, die Prioritätsarbeiten zu quantifizieren und unangenehme Überraschungen nach der Unterzeichnung des Vorvertrags zu vermeiden.
Eine häufige Falle besteht darin, die Arbeiten zu unterschätzen, indem man sich nur auf den DPE verlässt, der ein standardisiertes Diagnoseinstrument bleibt. Das energetische Audit, das detaillierter ist, identifiziert die genauen Posten (Dämmung des Dachbodens, Austausch des Heizsystems, Belüftung) und deren tatsächlichen Einfluss auf die endgültige Klassifizierung.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 und darüber hinaus wird durch drei gleichzeitige Gitter gelesen: die Kosten des Kredits, das Niveau der lokalen Preise und die Energieeffizienz des Objekts. Eine Vernachlässigung einer dieser Dimensionen führt zu zusätzlichen Kosten oder einem Wertverlust, den die Marktbedingungen kurzfristig nicht ausgleichen werden.
