Der französische Immobilienmarkt durchläuft seit 2023 eine Phase der Korrekturen, die das Gleichgewicht zwischen Käufern, Verkäufern und Vermietern neu gestaltet. Transaktionsvolumen, Preisniveaus, Kreditkosten, energetische Anforderungen: Jeder Indikator erzählt einen anderen Teil der Realität. Diese Unterschiede zu messen, ermöglicht es zu verstehen, wo der Immobilienmarkt im Jahr 2024 tatsächlich steht und was sich in den kommenden Monaten abzeichnet.
Immobilientransaktionen und Preise pro m²: regionale Unterschiede im Jahr 2024
Die Marktaktivität hat einen Tiefpunkt erreicht. Die Anzahl der Verkäufe verzeichnet im dritten Jahr in Folge einen Rückgang, nach dem historischen Höchststand im Jahr 2021.
Nicht alle Regionen erleben die gleiche Korrektur. Einige Departements zeigen deutlich stärkere Rückgänge als der nationale Durchschnitt, während andere aufgrund einer stabilen lokalen Nachfrage besser standhalten.
Diese niedrige Schwelle lässt einen möglichen Aufschwung erahnen, bleibt jedoch abhängig von den Kreditkosten und dem Vertrauen der Haushalte.
Um diese Entwicklungen im Laufe der Monate zu verfolgen, sammeln die Immobilieninformationen von Zenith Actu die regionalen und nationalen Daten, die diese Analyse unterstützen.
Kreditkosten: Die Wende eingeleitet von der EZB
Kredite bleiben das A und O für Käufer. Nach einem schnellen Anstieg der Zinssätze, die von etwa 1 % auf fast 5 % zwischen 2022 und Ende 2023 gestiegen sind, hat sich die Richtung im Jahr 2024 umgekehrt. Die Europäische Zentralbank hat einen Zyklus von Zinssenkungen für das Jahr eingeleitet.
Diese Entspannung hat die Immobilienkreditzinsen mechanisch nach unten gezogen. Die Kreditnehmer im zweiten Halbjahr 2024 haben deutlich bessere Konditionen als die im ersten Quartal erhalten. Dennoch bleibt das Niveau signifikant höher als in der Zeit von 2020 bis 2021, was die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte weiterhin einschränkt.
Was eine Zinsdifferenz für ein Kaufprojekt bedeutet
Ein Haushalt, der 2021 zu 1 % finanzierte, konnte eine deutlich teurere Immobilie kaufen als ein Haushalt, der zu 3,5 % oder 4 % für die gleiche monatliche Rate finanzierte. Diese Kompression der Kaufkraft im Immobilienbereich erklärt einen großen Teil des Rückgangs der Preise im Altbau.
Die Frage für die kommenden Monate betrifft das Tempo des Rückgangs. Wenn die Zinssätze weiterhin schrittweise sinken, könnte das Transaktionsvolumen wieder steigen, aber der Zeitrahmen bleibt ungewiss.
Vermietungsverbot für energetisch ineffiziente Gebäude: der DPE-Zeitplan in der Praxis
Das Gesetz über Klima und Resilienz hat im Jahr 2024 einen konkreten Effekt auf den Mietmarkt erzeugt, und noch mehr seit dem 1. Januar 2025. Seit diesem Datum ist jede Wohnung, die im DPE mit G klassifiziert ist, in Frankreich für einen neuen Vertrag oder eine Verlängerung verboten.
Der festgelegte Schwellenwert liegt bei 450 kWh/m²/Jahr an Endenergie. Eine Wohnung, die diesen Schwellenwert überschreitet, gilt als nicht anständig. Laufende Mietverträge bleiben bis zu ihrem Ende gültig, was eine Übergangszeit schafft, in der ein Bestand an G-Wohnungen weiterhin vermietet wird, aber ohne Renovierungsarbeiten nicht mehr auf den Markt gebracht werden kann.
Zeitplan der nächsten DPE-Fristen
- Seit Januar 2025: Vermietungsverbot für Wohnungen der Klasse G (neuer Mietvertrag oder Verlängerung)
- 2028: Ausweitung des Verbots auf Wohnungen der Klasse F
- 2034: Ausweitung auf Wohnungen der Klasse E, was einen sehr großen Teil des französischen Mietbestands betreffen wird
Diese Mechanik drängt viele Vermieter in zwei Optionen: energetische Renovierungsarbeiten einzuleiten oder die Immobilie zu verkaufen. Der Renovierungsmarkt profitiert direkt von dieser regulatorischen Anforderung, während Immobilien der Klassen F und G mit einem zunehmend höheren Abschlag beim Kauf gehandelt werden.
Neubau in Frankreich: eine anhaltende Produktionskrise
Das Segment des Neubaus bleibt der Schwachpunkt des Immobilienmarktes. Die Verkäufe neuer Wohnungen waren bereits 2023 um mehr als 30 % gesunken. Im Jahr 2024 hat sich der Trend nicht umgekehrt. Die Immobilienentwicklung geht weiterhin zurück, und das angepeilte Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr ist nach wie vor weit entfernt.
Mehrere Faktoren kumulieren sich:
- Die Baukosten bleiben hoch, bedingt durch die Inflation bei Materialien und Arbeitskräften
- Das programmierte Ende des Pinel-Systems, das auf strengere Umweltkriterien fokussiert wurde, hat das Interesse privater Investoren verringert
- Der PTZ (Nullzinsdarlehen) wurde auf bestimmte Zonen und bestimmte Arten von Immobilien ausgerichtet, was seine Hebelwirkung auf die Nachfrage einschränkt
Diese Diskrepanz verdeutlicht einen Neubau-Markt mit zwei Geschwindigkeiten, in dem die kollektive Förderung weiterhin einbricht, während andere Segmente frühere Erholungssignale zeigen.
Der Markt für Altbau profitiert indirekt von dieser Knappheit: Aufgrund unzureichenden neuen Angebots wird ein Teil der Nachfrage auf bestehende Immobilien umgeleitet, was dazu beiträgt, die Preise in bestimmten Agglomerationen trotz des allgemeinen Rückgangs zu stabilisieren.
Das erste Halbjahr 2025 wird eine klarere Sicht auf die Entwicklung bieten. Wenn der Rückgang der Kreditkosten sich bestätigt und sich die Transaktionsvolumina dauerhaft stabilisieren, könnte der Markt nach drei Jahren der Korrektur eine Normalisierungsphase einleiten. Der energetische Druck wird sich hingegen mit den DPE-Fristen von 2028 und 2034 weiter verstärken und schrittweise den Wert der Immobilien gemäß ihrer thermischen Leistung neu gestalten.
