Il mercato immobiliare francese sta attraversando dal 2023 una fase di correzioni che ridisegna gli equilibri tra acquirenti, venditori e locatori. Volumi di transazioni, livelli di prezzo, costo del credito, vincoli energetici: ogni indicatore racconta una parte diversa della realtà. Misurare queste discrepanze permette di comprendere a che punto si trova realmente l’immobiliare nel 2024 e cosa si profila per i mesi successivi.
Transazioni immobiliari e prezzi al m²: le discrepanze regionali nel 2024
L’attività del mercato ha toccato un minimo. Il numero di vendite conosce il suo terzo anno consecutivo di contrazione, dopo il picco storico registrato nel 2021.
Tutti i territori non subiscono la stessa correzione. Alcuni dipartimenti mostrano cali nettamente più pronunciati rispetto alla media nazionale, mentre altri resistono meglio grazie a una domanda locale sostenuta.
Questo livello basso lascia intravedere un possibile rimbalzo, ma rimane condizionato dal costo del credito e dalla fiducia delle famiglie.
Per seguire queste evoluzioni nel corso dei mesi, le info immobiliari su Zenith Actu raccolgono i dati regionali e nazionali che alimentano questa analisi.
Tassi di credito immobiliare: il cambiamento avviato dalla BCE
Il credito rimane il nervo della guerra per gli acquirenti. Dopo un rapido aumento dei tassi, passati da circa l’1 % a quasi il 5 % tra il 2022 e la fine del 2023, la direzione si è invertita nel 2024. La Banca centrale europea ha avviato un ciclo di riduzioni dei tassi di interesse nel corso dell’anno.
Questa distensione ha meccanicamente abbassato i tassi di credito immobiliare. I mutuatari del secondo semestre 2024 hanno ottenuto condizioni sensibilmente migliori rispetto a quelli del primo trimestre. Tuttavia, il livello rimane significativamente più alto rispetto al periodo 2020-2021, il che continua a ridurre la capacità di indebitamento delle famiglie.
Cosa cambia una differenza di tasso su un progetto d’acquisto
Una famiglia che si indebitava all’1 % nel 2021 poteva finanziare un bene nettamente più costoso rispetto a una famiglia che si indebitava al 3,5 % o 4 % per la stessa rata mensile. Questa compressione del potere d’acquisto immobiliare spiega gran parte del calo dei prezzi osservato nel mercato dell’usato.
La questione per i mesi a venire riguarda il ritmo della diminuzione. Se i tassi continuano a scendere progressivamente, il volume delle transazioni potrebbe riprendere a salire, ma il calendario rimane incerto.
Divieto di locazione delle abitazioni energeticamente inefficaci: il calendario DPE in pratica
La legge Climat e Résilience ha prodotto un effetto concreto sul mercato locativo nel 2024, e ancor di più dal 1° gennaio 2025. Da questa data, tutte le abitazioni classificate G nel DPE sono vietate alla locazione per un nuovo contratto o un rinnovo in Francia metropolitana.
Il limite stabilito è di 450 kWh/m²/anno di energia finale. Un’abitazione che supera questo limite è considerata non decorosa. I contratti in corso rimangono validi fino alla loro scadenza, il che crea un periodo di transizione in cui un stock di abitazioni G continua a essere affittato ma non può più essere rimesso sul mercato senza lavori di ristrutturazione.
Calendario delle prossime scadenze DPE
- Da gennaio 2025: divieto di affittare le abitazioni classificate G (nuovo contratto o rinnovo)
- 2028: estensione del divieto alle abitazioni classificate F
- 2034: estensione alle abitazioni classificate E, il che riguarderà una parte molto importante del parco locativo francese
Questa meccanica spinge molti proprietari locatori verso due opzioni: avviare lavori di ristrutturazione energetica o vendere il bene. Il mercato della ristrutturazione beneficia direttamente di questa costrizione normativa, mentre i beni classificati F e G vengono negoziati con uno sconto crescente all’acquisto.
Immobili nuovi in Francia: una crisi di produzione che persiste
Il segmento del nuovo rimane il punto critico del mercato immobiliare. Le vendite di immobili nuovi erano già diminuite di oltre il 30 % nel 2023. Nel 2024, la tendenza non si è invertita. La promozione immobiliare continua a diminuire, e l’obiettivo dichiarato di 400.000 nuovi alloggi all’anno è ancora molto lontano dal essere raggiunto.
Molti fattori si accumulano:
- Il costo di costruzione rimane elevato, alimentato dall’inflazione sui materiali e sulla manodopera
- La fine programmata del dispositivo Pinel, ristretto a criteri ambientali più severi, ha ridotto l’appetito degli investitori privati
- Il PTZ (prestito a tasso zero) è stato mirato su alcune zone e alcuni tipi di beni, limitando il suo effetto leva sulla domanda
Questo scostamento illustra un mercato del nuovo a due velocità, dove la promozione collettiva continua a crollare mentre altri segmenti mostrano segnali di ripresa più precoci.
Il mercato dell’usato beneficia per riflesso di questa scarsità: in assenza di un’offerta nuova sufficiente, una parte della domanda si sposta sui beni esistenti, contribuendo a stabilizzare i prezzi in alcune agglomerazioni nonostante il calo generale.
Il primo semestre 2025 fornirà una lettura più chiara della traiettoria. Se il calo dei tassi di credito si conferma e i volumi delle transazioni si stabilizzano in modo duraturo, il mercato potrebbe avviare una fase di normalizzazione dopo tre anni di correzione. La costrizione energetica, invece, non farà che rafforzarsi con le scadenze DPE del 2028 e 2034, ridisegnando progressivamente il valore dei beni in base alla loro performance termica.
