El mercado inmobiliario francés ha estado atravesando desde 2023 una serie de correcciones que rediseñan los equilibrios entre compradores, vendedores y arrendadores. Volúmenes de transacciones, niveles de precios, costo del crédito, restricciones energéticas: cada indicador cuenta una parte diferente de la realidad. Medir estas diferencias permite entender dónde se encuentra realmente el inmobiliario en 2024 y lo que se perfila para los meses siguientes.
Transacciones inmobiliarias y precios por m²: las diferencias regionales en 2024
La actividad del mercado ha tocado un fondo. El número de ventas está experimentando su tercer año consecutivo de contracción, tras el pico histórico registrado en 2021.
No todos los territorios sufren la misma corrección. Algunos departamentos muestran retrocesos claramente más pronunciados que la media nacional, mientras que otros resisten mejor gracias a una demanda local sostenida.
Este nivel bajo deja entrever un posible rebote, pero sigue condicionado por el costo del crédito y la confianza de los hogares.
Para seguir estas evoluciones a lo largo de los meses, la información inmobiliaria en Zenith Actu compila los datos regionales y nacionales que alimentan este análisis.
Tasa de crédito hipotecario: el cambio iniciado por el BCE
El crédito sigue siendo el nervio de la guerra para los compradores. Tras un aumento rápido de las tasas, que pasaron de aproximadamente 1 % a cerca de 5 % entre 2022 y finales de 2023, la dirección se ha invertido en 2024. El Banco Central Europeo ha iniciado un ciclo de bajas en sus tasas de interés a lo largo del año.
Esta relajación ha arrastrado mecánicamente las tasas de crédito hipotecario hacia abajo. Los prestatarios del segundo semestre de 2024 han obtenido condiciones significativamente mejores que aquellos del primer trimestre. Sin embargo, el nivel sigue siendo significativamente más alto que en el período 2020-2021, lo que continúa reduciendo la capacidad de endeudamiento de los hogares.
Lo que cambia una diferencia de tasa en un proyecto de compra
Un hogar que pedía un préstamo al 1 % en 2021 podía financiar un bien considerablemente más caro que un hogar que pide un préstamo al 3,5 % o 4 % para la misma mensualidad. Esta compresión del poder adquisitivo inmobiliario explica gran parte de la caída de precios observada en el mercado de segunda mano.
La pregunta para los meses venideros se centra en el ritmo de la disminución. Si las tasas continúan bajando progresivamente, el volumen de transacciones podría comenzar a aumentar, pero el calendario sigue siendo incierto.
Prohibición de alquiler de viviendas ineficientes energéticamente: el calendario DPE en la práctica
La ley Clima y Resiliencia ha tenido un efecto concreto en el mercado de alquiler en 2024, y aún más desde el 1 de enero de 2025. Desde esta fecha, toda vivienda clasificada G en el DPE está prohibida para alquiler para un nuevo contrato o renovación en Francia metropolitana.
El umbral establecido es de 450 kWh/m²/año de energía final. Una vivienda que supere este umbral se considera no decente. Los contratos en curso siguen siendo válidos hasta su término, lo que crea un período de transición donde un stock de viviendas G continúa siendo alquilado pero no puede volver al mercado sin trabajos de renovación.
Calendario de los próximos plazos DPE
- Desde enero de 2025: prohibición de alquilar viviendas clasificadas G (nuevo contrato o renovación)
- 2028: extensión de la prohibición a las viviendas clasificadas F
- 2034: extensión a las viviendas clasificadas E, lo que afectará a una parte muy importante del parque de alquiler francés
Esta mecánica empuja a muchos propietarios arrendadores hacia dos opciones: realizar trabajos de renovación energética o vender el bien. El mercado de la renovación se beneficia directamente de esta restricción regulatoria, mientras que los bienes clasificados F y G se negocian con un descuento creciente en la compra.
Vivienda nueva en Francia: una crisis de producción que persiste
El segmento de la vivienda nueva sigue siendo el punto negro del mercado inmobiliario. Las ventas de viviendas nuevas ya habían caído más del 30 % en 2023. En 2024, la tendencia no se ha invertido. La promoción inmobiliaria continúa retrocediendo, y el objetivo anunciado de 400,000 viviendas nuevas por año está muy lejos de ser alcanzado.
Varios factores se acumulan:
- El costo de construcción sigue siendo alto, alimentado por la inflación en los materiales y la mano de obra
- El fin programado del dispositivo Pinel, centrado en criterios ambientales más estrictos, ha reducido el apetito de los inversores particulares
- El PTZ (préstamo a tasa cero) se ha centrado en ciertas zonas y ciertos tipos de bienes, limitando su efecto palanca sobre la demanda
Este desajuste ilustra un mercado de la vivienda nueva a dos velocidades, donde la promoción colectiva sigue colapsando mientras que otros segmentos muestran señales de recuperación más tempranas.
El mercado de la vivienda de segunda mano se beneficia indirectamente de esta escasez: ante la falta de oferta nueva suficiente, una parte de la demanda se traslada a los bienes existentes, lo que contribuye a estabilizar los precios en algunas aglomeraciones a pesar de la caída general.
El primer semestre de 2025 dará una lectura más clara de la trayectoria. Si la disminución de las tasas de crédito se confirma y los volúmenes de transacciones se estabilizan de manera duradera, el mercado podría iniciar una fase de normalización tras tres años de corrección. La restricción energética, por su parte, solo se reforzará con los plazos DPE de 2028 y 2034, rediseñando progresivamente el valor de los bienes según su rendimiento térmico.
