De Franse vastgoedmarkt ondergaat sinds 2023 een reeks correcties die de verhoudingen tussen kopers, verkopers en verhuurders hertekenen. Transactievolumes, prijsniveaus, kredietkosten, energiebeperkingen: elke indicator vertelt een ander deel van de werkelijkheid. Het meten van deze afwijkingen maakt het mogelijk te begrijpen waar de vastgoedmarkt in 2024 werkelijk staat en wat er zich aandient voor de komende maanden.
Vastgoedtransacties en prijzen per m²: regionale afwijkingen in 2024
De activiteit op de markt heeft een dieptepunt bereikt. Het aantal verkopen kent zijn derde jaar op rij van krimp, na de historische piek die in 2021 werd geregistreerd.
Niet alle gebieden ondergaan dezelfde correctie. Sommige departementen vertonen duidelijk sterkere dalingen dan het nationale gemiddelde, terwijl andere beter bestand zijn tegen de druk dankzij een sterke lokale vraag.
Dit lage niveau laat een mogelijke opleving zien, maar blijft afhankelijk van de kredietkosten en het vertrouwen van huishoudens.
Om deze ontwikkelingen in de loop van de maanden te volgen, verzamelen de vastgoedinformatie op Zenith Actu de regionale en nationale gegevens die deze analyse voeden.
Kredietrente: de omslag ingezet door de ECB
Krediet blijft de zenuw van de oorlog voor kopers. Na een snelle stijging van de rentes, die van ongeveer 1 % naar bijna 5 % stegen tussen 2022 en eind 2023, is de trend in 2024 omgekeerd. De Europese Centrale Bank heeft een cyclus van verlaging van haar beleidsrentes in gang gezet voor het jaar.
Deze ontspanning heeft de hypotheekrentes mechanisch naar beneden getrokken. Leners in het tweede halfjaar van 2024 hebben aanzienlijk betere voorwaarden gekregen dan die in het eerste kwartaal. De rente blijft echter aanzienlijk hoger dan in de periode 2020-2021, wat de leencapaciteit van huishoudens blijft verminderen.
Wat een renteverschil verandert voor een aankoopproject
Een huishouden dat in 2021 tegen 1 % leende, kon een veel duurdere woning financieren dan een huishouden dat tegen 3,5 % of 4 % leent voor dezelfde maandlasten. Deze compressie van de koopkracht op de vastgoedmarkt verklaart een groot deel van de prijsdaling die in de bestaande woningmarkt is waargenomen.
De vraag voor de komende maanden betreft het tempo van de daling. Als de rentes geleidelijk blijven dalen, zou het transactievolume weer kunnen stijgen, maar de timing blijft onzeker.
Verhuurverbod voor thermische doorlopers: de DPE-tijdlijn in de praktijk
De Klimaat- en Veerkrachtwet heeft in 2024 een concreet effect gehad op de huurmarkt, en nog meer sinds 1 januari 2025. Sinds deze datum is elke woning die als G is geclassificeerd in de DPE verboden voor verhuur voor een nieuw contract of een verlenging in het Franse vasteland.
De drempel is vastgesteld op 450 kWh/m²/jaar aan eindenergie. Een woning die deze drempel overschrijdt, wordt als onwaardig beschouwd. Lopende huurovereenkomsten blijven geldig tot hun afloop, wat een overgangsperiode creëert waarin een voorraad van G-woningen blijft worden verhuurd maar niet meer op de markt kan worden gebracht zonder renovatiewerkzaamheden.
Tijdlijn van de komende DPE-termijnen
- Vanaf januari 2025: verbod op het verhuren van woningen die als G zijn geclassificeerd (nieuw huurcontract of verlenging)
- 2028: uitbreiding van het verbod naar woningen die als F zijn geclassificeerd
- 2034: uitbreiding naar woningen die als E zijn geclassificeerd, wat een zeer groot deel van de Franse huurmarkt zal betreffen
Deze mechaniek duwt veel verhuurders naar twee opties: het uitvoeren van energierenovaties of het verkopen van het pand. De renovatiemarkt profiteert direct van deze regelgevende druk, terwijl de woningen die als F en G zijn geclassificeerd met een toenemende korting worden verhandeld bij aankoop.
Nieuwbouw in Frankrijk: een aanhoudende product crisis
Het segment van de nieuwbouw blijft het pijnpunt van de vastgoedmarkt. De verkopen van nieuwe woningen waren in 2023 al met meer dan 30 % gedaald. In 2024 is de trend niet omgekeerd. De vastgoedontwikkeling blijft afnemen, en het gestelde doel van 400.000 nieuwe woningen per jaar is nog ver van de realisatie.
Verschillende factoren komen samen:
- De bouwkosten blijven hoog, gevoed door inflatie op materialen en arbeid
- Het geplande einde van het Pinel-regime, dat is herzien op basis van strengere milieucriteria, heeft de appetijt van particuliere investeerders verminderd
- De PTZ (nulrente lening) is gericht op bepaalde gebieden en bepaalde typen woningen, wat het hefboomeffect op de vraag beperkt
Dit verschil illustreert een nieuwbouwmarkt met twee snelheden, waar de collectieve ontwikkeling blijft instorten terwijl andere segmenten vroegere signalen van herstel vertonen.
De bestaande woningmarkt profiteert indirect van deze schaarste: door een tekort aan voldoende nieuwe aanbiedingen verschuift een deel van de vraag naar bestaande woningen, wat bijdraagt aan de stabilisatie van de prijzen in bepaalde agglomeraties ondanks de algemene daling.
Het eerste semester van 2025 zal een duidelijker beeld geven van de traject. Als de daling van de kredietrentes zich bevestigt en de transactievolumes duurzaam stabiliseren, zou de markt een normalisatiefase kunnen ingaan na drie jaren van correctie. De energiebeperkingen zullen daarentegen alleen maar toenemen met de DPE-termijnen van 2028 en 2034, waardoor de waarde van de woningen geleidelijk wordt hertekend op basis van hun thermische prestaties.
