Duurzaam vastgoed verwijst naar het geheel van bouw-, renovatie- en beheerspraktijken van een gebouw die gericht zijn op het verminderen van de milieu-impact gedurende de hele levenscyclus. In Frankrijk vormt de bouwsector een belangrijke hefboom voor de energietransitie vanwege zijn aandeel in het eindenergieverbruik en de uitstoot van broeikasgassen.
Dit concept gaat verder dan alleen energieprestaties. Het omvat de keuze van materialen, het comfort van de bewoners, de veerkracht tegen klimaatverandering en de langetermijnwaarde van het goed.
Verbod op verhuur van thermische doorlatende woningen: de kalender die het spel verandert
Sinds 1 januari 2025 worden woningen die zijn geclassificeerd als G volgens het energieprestatiecertificaat (DPE) als onfatsoenlijk beschouwd in het Franse vasteland. Ze kunnen niet meer op de huurmarkt worden aangeboden zonder voorafgaande energierenovaties.
De regelgeving stopt hier niet. Woningen die als F zijn geclassificeerd, zullen vanaf 2028 verboden zijn voor verhuur, en de E-klasse volgt in 2034. Deze geleidelijke druk dwingt verhuurders om zware renovaties te anticiperen, anders riskeren ze dat hun eigendom onverhuurbaar wordt.
Een technisch punt verdient aandacht: de wijziging van de rekenregels voor de DPE die op 1 januari 2027 van kracht wordt, zou ongeveer 300.000 hoofdverblijven en 125.000 huurwoningen uit de categorie “thermische doorlatendheid” moeten halen. Deze herberekening verandert de kaart van de te renoveren eigendommen, en sommige eigenaren kunnen renovaties uitstellen in afwachting van deze herwaardering. De informatie beschikbaar op de website La Maison Durable helpt om de sectoren van verantwoord wonen in deze veranderende context beter te begrijpen.
MaPrimeRénov’ na september 2026: wat het nieuwe decreet uitsluit
Het decreet van 25 augustus 2026, dat op 1 september 2026 in werking trad, heeft het “per gebaar” traject van MaPrimeRénov’ grondig herconfigureerd. Verschillende soorten werkzaamheden die voorheen in aanmerking kwamen, zijn niet langer opgenomen in dit vereenvoudigde kader.
Concreet is de isolatie van zolders en muren nu uitgesloten van het gebaartraject. Houtpellets en individuele houtverwarmingssystemen zijn ook uit het systeem gehaald.
Deze verstrenging is bedoeld om huishoudens te sturen naar globale renovaties in plaats van geïsoleerde gebaren. Het “begeleide” traject, dat een samenhangend pakket van werkzaamheden financiert met een significante energiewinst, wordt de voorkeursroute van de overheid.
- Het gebaartraject is nu beperkt tot enkele specifieke apparatuur zoals lucht-water warmtepompen of geothermische systemen, het verwijderen van olieopslagtanks en de aansluiting op een warmtenet
- Het begeleide traject vereist een voorafgaande energie-audit en een winst van minstens twee DPE-klassen
- Huishoudens met de laagste inkomens behouden hogere vergoedingspercentages in het begeleide traject
Voor een eigenaar die overwoog alleen zijn houtkachel te vervangen, dwingt de wijziging van de regels om de renovatiestrategie als geheel te heroverwegen.
Biosourced materialen en koolstofarme bouw: verder dan isolatie
De RE2020, die van kracht is voor nieuwbouw, vereist dat de koolstofvoetafdruk over de hele levenscyclus van een gebouw wordt meegerekend, inclusief de bouwfase. Deze berekening, die ontbrak in eerdere regelgeving, heeft de uitstoot die verband houdt met de productie van beton, staal en synthetische isolatiematerialen zichtbaar gemaakt.
Biosourced materialen (hout, stro, hennep, cellulosewol) voldoen direct aan deze eis. Hout slaat koolstof op gedurende de hele levensduur van het gebouw, terwijl beton massaal koolstof uitstoot tijdens de productie. Houtbouw vertegenwoordigt een groeiend aandeel van de nieuwe projecten in Frankrijk, aangemoedigd door dit regelgevend kader.
De keuze van materialen beperkt zich niet tot de structuur. Vloerbedekkingen, verven, timmerwerk en ventilatiesystemen dragen ook bij aan de luchtkwaliteit binnenshuis. Een presterende ecologische woning combineert een lage koolstofvoetafdruk met sanitaire comfort voor zijn bewoners.
DPE en groene waarde: hoe de energieklasse de prijzen beïnvloedt
De DPE is niet langer een eenvoudig administratief document dat bij een verkoop wordt overhandigd. Het bepaalt nu de toegang tot de huurmarkt, het bedrag van de renovatie subsidies en, in toenemende mate, de transactieprijs van een vastgoedgoed.
Notarissen merken een significante prijsverschil op tussen goed geclassificeerde woningen (A, B, C) en thermische doorlatende woningen (F, G). Dit fenomeen, vaak aangeduid als “groene waarde”, weerspiegelt de perceptie van kopers van de te verwachten renovatiekosten en het regelgevingsrisico met betrekking tot toekomstige verhuurverboden.
- Een woning die als F of G is geclassificeerd, wordt met een korting verhandeld ten opzichte van een gelijkwaardig goed dat als D is geclassificeerd
- Gerennoveerde goederen met een sprongetje van twee DPE-klassen of meer herwinnen hun aantrekkingskracht op de markt
- In gespannen gebieden wordt het prijs effect verzacht door de schaarste van het aanbod, maar de trend blijft ongunstig voor lage etiketten
Voor een investeerder stelt het anticiperen op renovatie vóór de verkoop of verhuur in staat om deze groene waarde te benutten in plaats van de korting te ondergaan. De economische berekening omvat de kosten van de werkzaamheden, de beschikbare subsidies en de potentiële winst op de verkoopprijs.
Duurzaam wonen en energietransitie: een markt gestructureerd door regelgeving
De Klimaat- en Veerkrachtwet, het Tertiaire decreet voor niet-residentiële gebouwen en de voortdurende evoluties van MaPrimeRénov’ schetsen een kader waarin verantwoord vastgoed geen niche-optie meer is. Elke nieuwe regelgeving verschuift de balans: wat aanbevolen werd, wordt verplicht, wat gesubsidieerd werd, wordt afhankelijk van strengere prestaties.
Het bestaande vastgoed bevat de meeste uitdagingen. Nieuwbouw die voldoet aan de RE2020 is één ding, maar het renoveren van miljoenen oude woningen is iets anders. Het is op dit tweede vlak dat de komende jaren bepalend zullen zijn voor de koolstoftraject van de sector in Frankrijk.
