O mercado imobiliário francês atravessa desde 2023 uma sequência de correções que redesenha os equilíbrios entre compradores, vendedores e locadores. Volumes de transações, níveis de preços, custo do crédito, restrições energéticas: cada indicador conta uma parte diferente da realidade. Medir essas disparidades permite entender onde realmente está o imobiliário em 2024 e o que se perfila para os meses seguintes.
Transações imobiliárias e preços por m²: as disparidades regionais em 2024
A atividade do mercado atingiu um piso. O número de vendas está em sua terceira ano consecutivo de contração, após o pico histórico registrado em 2021.
Todos os territórios não sofrem a mesma correção. Alguns departamentos apresentam recuos significativamente mais pronunciados do que a média nacional, enquanto outros resistem melhor graças a uma demanda local sustentada.
Esse patamar baixo deixa entrever um possível rebote, mas ainda está condicionado pelo custo do crédito e pela confiança das famílias.
Para acompanhar essas evoluções ao longo dos meses, as informações imobiliárias no Zenith Actu compilam os dados regionais e nacionais que alimentam esta análise.
Taxas de crédito imobiliário: a mudança iniciada pelo BCE
O crédito continua sendo o nervo da guerra para os compradores. Após um aumento rápido das taxas, que passaram de cerca de 1% para quase 5% entre 2022 e o final de 2023, a direção se inverteu em 2024. O Banco Central Europeu iniciou um ciclo de reduções de suas taxas de juros ao longo do ano.
Essa descompressão puxou mecanicamente as taxas de crédito imobiliário para baixo. Os mutuários do segundo semestre de 2024 obtiveram condições significativamente melhores do que aqueles do primeiro trimestre. No entanto, o nível permanece significativamente mais alto do que o período de 2020-2021, o que continua a reduzir a capacidade de empréstimo das famílias.
O que muda uma diferença de taxa em um projeto de compra
Uma família que pegou um empréstimo a 1% em 2021 podia financiar um imóvel significativamente mais caro do que uma família que pegou um empréstimo a 3,5% ou 4% para a mesma parcela. Essa compressão do poder de compra imobiliário explica uma grande parte da queda dos preços observada no mercado antigo.
A questão para os meses seguintes diz respeito ao ritmo da queda. Se as taxas continuarem a cair gradualmente, o volume de transações pode voltar a subir, mas o calendário permanece incerto.
Proibição de locação de imóveis ineficientes energeticamente: o calendário DPE na prática
A lei Clima e Resiliência teve um efeito concreto no mercado de locação em 2024, e ainda mais desde 1º de janeiro de 2025. Desde essa data, todas as habitações classificadas como G no DPE estão proibidas de serem alugadas para um novo contrato ou renovação na França metropolitana.
O limite estabelecido é de 450 kWh/m²/ano de energia final. Uma habitação que ultrapassa esse limite é considerada indigna. Os contratos em vigor permanecem válidos até seu término, o que cria um período de transição onde um estoque de imóveis G continua a ser alugado, mas não pode mais ser colocado no mercado sem obras de renovação.
Calendário das próximas datas do DPE
- Desde janeiro de 2025: proibição de alugar imóveis classificados como G (novo contrato ou renovação)
- 2028: extensão da proibição para imóveis classificados como F
- 2034: extensão para imóveis classificados como E, o que afetará uma parte muito importante do parque locativo francês
Essa mecânica empurra muitos proprietários locadores para duas opções: realizar obras de renovação energética ou vender o imóvel. O mercado de renovação se beneficia diretamente dessa restrição regulatória, enquanto os imóveis classificados como F e G são negociados com um desconto crescente na compra.
Habitação nova na França: uma crise de produção que persiste
O segmento de imóveis novos continua sendo o ponto negativo do mercado imobiliário. As vendas de imóveis novos já haviam caído mais de 30% em 2023. Em 2024, a tendência não se inverteu. A promoção imobiliária continua a recuar, e o objetivo declarado de 400.000 imóveis novos por ano está muito longe de ser alcançado.
Vários fatores se acumulam:
- O custo de construção permanece elevado, alimentado pela inflação nos materiais e na mão de obra
- A finalização programada do dispositivo Pinel, reorientado para critérios ambientais mais rigorosos, reduziu o apetite dos investidores particulares
- O PTZ (empréstimo a taxa zero) foi direcionado para certas áreas e tipos de imóveis, limitando seu efeito alavancador sobre a demanda
Esse descompasso ilustra um mercado de novos imóveis em duas velocidades, onde a promoção coletiva continua a desmoronar, enquanto outros segmentos mostram sinais de recuperação mais precoces.
O mercado de imóveis antigos se beneficia indiretamente dessa escassez: na falta de oferta nova suficiente, uma parte da demanda se desloca para os imóveis existentes, o que ajuda a estabilizar os preços em algumas aglomerações, apesar da queda geral.
O primeiro semestre de 2025 dará uma leitura mais clara da trajetória. Se a queda das taxas de crédito se confirmar e os volumes de transações se estabilizarem de forma duradoura, o mercado poderá iniciar uma fase de normalização após três anos de correção. A restrição energética, por sua vez, apenas se fortalecerá com os prazos do DPE de 2028 e 2034, redesenhando gradualmente o valor dos imóveis de acordo com seu desempenho térmico.
