O mercado imobiliário francês passou por uma fase de correção marcada por uma queda nos preços, um aumento e depois uma nova queda nas taxas de juros, e um endurecimento das regras relacionadas ao desempenho energético das habitações. Compreender esses mecanismos permite tomar decisões de compra, venda ou investimento baseadas em dados concretos em vez de impressões.
DPE e proibições de locação: o calendário que redefine o investimento locativo
Desde 1º de janeiro de 2025, as habitações classificadas como G no DPE estão proibidas de serem alugadas para qualquer novo contrato, renovação ou prorrogação tácita na metrópole. Esta medida, decorrente da lei Climat e Résilience, não se aplica apenas aos novos contratos: ela também se aplica aos contratos em vigor durante sua prorrogação.
Para os investidores, a consequência direta é uma arbitragem forçada. Manter um imóvel classificado como G sem realizar obras de renovação energética significa aceitar uma vacância locativa legal. Vender esse tipo de imóvel implica uma desvalorização, pois o comprador incorpora o custo das obras em sua negociação.
As obrigações não se limitam às habitações individuais. O DPE coletivo em condomínio foi implementado em etapas entre 2024 e 2026, dependendo do tamanho dos edifícios, com uma extensão para pequenos condomínios a partir de 1º de janeiro de 2026. Acompanhar as notícias de imóveis no Live Infos permite manter-se informado sobre esses prazos regulatórios que alteram o valor patrimonial dos bens.
O plano plurianual de obras (PPPT) tornou-se obrigatório a partir de 1º de janeiro de 2025 para todos os condomínios com mais de 15 anos. Este documento projeta as obras necessárias para os próximos dez anos e seu financiamento. Ele impacta nas despesas previstas e, por extensão, na atratividade de uma unidade em condomínio.
Correção dos preços imobiliários: como está o mercado
O ano de 2024 registrou uma tendência de queda nos preços em várias regiões francesas. Esta correção seguiu-se a vários anos de aumento sustentado, alimentada por taxas historicamente baixas que ampliaram a capacidade de empréstimo das famílias.
A queda não foi uniforme no território. As grandes metrópoles como Paris experimentaram um ajuste mais visível, enquanto algumas cidades médias resistiram melhor graças a uma demanda local impulsionada pelo teletrabalho e preços por metro quadrado ainda acessíveis.
O volume de transações também caiu de forma significativa em relação aos anos anteriores. Esta contração no número de vendas reflete uma espera dos compradores diante da incerteza sobre as taxas e um descompasso persistente entre os preços exibidos pelos vendedores e o orçamento real dos compradores.
Negociação e margem de manobra para os compradores
Nesse contexto, as margens de negociação se ampliaram. Um imóvel que permanece online por várias semanas sem ofertas é um sinal claro: o preço pedido é provavelmente superior ao que o mercado aceita.
Os compradores com uma contribuição pessoal sólida e um dossiê de financiamento concluído têm uma vantagem concreta. Eles podem propor prazos de realização curtos, o que tranquiliza os vendedores pressionados por uma restrição de calendário (mudança, separação, sucessão).
Taxas de juros imobiliários: a mecânica que condiciona todo projeto
A taxa de juros do crédito imobiliário continua sendo a variável central de toda aquisição. Após um aumento rápido entre 2022 e o final de 2023, as taxas começaram a cair de forma moderada em 2024. Essa redução devolveu um pouco de poder de compra aos mutuários, sem, no entanto, retornar aos níveis anteriores a 2022.
Concretamente, a capacidade de empréstimo de uma família varia em várias dezenas de milhares de euros entre uma taxa de 4% e uma taxa de 3%. Essa diferença é suficiente para tornar um projeto viável ou excluí-lo, especialmente em áreas tensionadas onde o preço por metro quadrado permanece elevado.
- Comparar as ofertas de várias instituições bancárias antes de assinar, pois as diferenças de taxas entre bancos podem chegar a vários décimos de ponto em um mesmo perfil de mutuário.
- Verificar a taxa de usura em vigor no momento da montagem do dossiê, pois ela fixa o teto legal do custo total do crédito (juros, seguro, taxas de garantia incluídas).
- Antecipar o custo do seguro do mutuário, que representa uma parte significativa do custo total do empréstimo e que pode ser renegociado a cada ano graças à lei Lemoine.
Renovação energética: o item orçamentário que se tornou estratégico
A renovação energética não é mais uma escolha opcional para os proprietários locadores. O calendário de proibição de locação por classe DPE avança: após os G em 2025, as habitações classificadas como F serão afetadas até 2028, e as E até 2034.
Essa pressão regulatória cria dois segmentos distintos no mercado:
- Os bens já renovados (classes A a D), que mantêm seu valor locativo e patrimonial.
- As passagens térmicas (classes F e G), cujo preço de compra diminui, mas que exigem um orçamento de obras às vezes elevado, especialmente em edifícios antigos onde a isolação externa é limitada pelas regras de urbanismo.
- Os imóveis mobiliados para turismo, submetidos desde a lei Le Meur de 19 de novembro de 2024 a um regime DPE distinto, o que altera os cálculos de rentabilidade para locação sazonal.
Estimar o custo real antes de comprar uma passagem térmica
Comprar um imóvel mal classificado no DPE pode representar uma oportunidade se o preço de aquisição realmente incluir o custo da adequação às normas. Uma auditoria energética antes da compra permite quantificar as obras prioritárias e evitar surpresas desagradáveis uma vez que o compromisso seja assinado.
O erro comum é subestimar as obras confiando apenas no DPE, que permanece um diagnóstico padronizado. A auditoria energética, mais detalhada, identifica os itens precisos (isolamento de sótãos, substituição do sistema de aquecimento, ventilação) e seu impacto real na classificação final.
O mercado imobiliário em 2024 e além é lido através de três grades simultâneas: o custo do crédito, o nível dos preços locais e a conformidade energética do bem. Negligenciar uma dessas dimensões expõe a um custo adicional ou a uma perda de valor que as condições do mercado não compensarão a curto prazo.
