De Franse vastgoedmarkt heeft een correctiefase doorgemaakt, gekenmerkt door een daling van de prijzen, een stijging en vervolgens een daling van de rentevoeten, en een verstrenging van de regels met betrekking tot de energieprestaties van woningen. Het begrijpen van deze mechanismen stelt je in staat om aankoop-, verkoop- of investeringsbeslissingen te nemen op basis van concrete gegevens in plaats van indrukken.
DPE en verhuurverboden: de kalender die de huurinvestering herdefinieert
Sinds 1 januari 2025 zijn woningen met een G-classificatie volgens de DPE verboden voor verhuur voor elke nieuwe huurovereenkomst, verlenging of stilzwijgende verlenging in het vasteland. Deze maatregel, voortkomend uit de wet Klimaat en Veerkracht, geldt niet alleen voor nieuwe contracten: ze is ook van toepassing op lopende huurovereenkomsten bij hun verlenging.
Voor investeerders is de directe consequentie een gedwongen afweging. Het behouden van een G-geclassificeerde woning zonder energierenovatie uit te voeren, betekent het accepteren van een wettelijke leegstand. Het doorverkopen van dit type woning houdt een waardevermindering in, omdat de koper de kosten van de werkzaamheden in zijn onderhandeling meerekent.
De verplichtingen stoppen niet bij individuele woningen. De collectieve DPE in een VvE is gefaseerd ingevoerd tussen 2024 en 2026, afhankelijk van de grootte van de gebouwen, met een uitbreiding naar kleine VvE’s op 1 januari 2026. Het volgen van het nieuws over vastgoed op Live Infos houdt je op de hoogte van deze regelgevingstermijnen die de waarde van onroerend goed beïnvloeden.
Het meerjarenonderhoudsplan (PPPT) is sinds 1 januari 2025 verplicht voor alle VvE’s ouder dan 15 jaar. Dit document projecteert de noodzakelijke werkzaamheden over tien jaar en hun financiering. Het heeft invloed op de verwachte lasten en, bij uitbreiding, op de aantrekkelijkheid van een appartement in de VvE.
Prijscorrectie van vastgoed: waar staat de markt
Het jaar 2024 heeft een dalende prijstrend geregistreerd in veel Franse regio’s. Deze correctie volgde op meerdere jaren van aanhoudende stijging, gevoed door historisch lage rentevoeten die de leencapaciteit van huishoudens hadden vergroot.
De daling was niet uniform over het grondgebied. Grote steden zoals Parijs hebben een zichtbaardere aanpassing ondergaan, terwijl sommige middelgrote steden beter bestand waren tegen de druk dankzij een lokale vraag die werd aangedreven door telewerken en nog steeds toegankelijke vierkante meterprijzen.
Het volume van de transacties is ook aanzienlijk gedaald in vergelijking met voorgaande jaren. Deze afname van het aantal verkopen weerspiegelt een afwachtende houding van kopers in het licht van de onzekerheid over de rentevoeten en een aanhoudend verschil tussen de prijzen die door verkopers worden gevraagd en het werkelijke budget van kopers.
Onderhandeling en speelruimte voor kopers
In deze context zijn de onderhandelingsmarges vergroot. Een woning die meerdere weken online staat zonder bod is een duidelijk signaal: de gevraagde prijs is waarschijnlijk hoger dan wat de markt accepteert.
Kopers met een solide eigen inbreng en een afgerond financieringsdossier hebben een concreet voordeel. Ze kunnen korte realisatietermijnen voorstellen, wat verkopers geruststelt die onder tijdsdruk staan (verhuizing, scheiding, erfenis).
Hypotheekrente: de mechaniek die elk project bepaalt
De hypotheekrente blijft de centrale variabele van elke aankoop. Na een snelle stijging tussen 2022 en eind 2023, zijn de rentevoeten in 2024 begonnen met een gematigde daling. Deze ontspanning heeft de koopkracht van leners enigszins hersteld, zonder echter de niveaus van vóór 2022 te bereiken.
Concreet varieert de leencapaciteit van een huishouden met enkele tienduizenden euro’s tussen een rente van 4% en een rente van 3%. Dit verschil is voldoende om een project levensvatbaar te maken of uit te sluiten, vooral in gespannen gebieden waar de prijs per vierkante meter hoog blijft.
- Vergelijk de aanbiedingen van verschillende banken voordat je ondertekent, want de renteverschillen tussen banken kunnen enkele tienden van een punt bedragen voor hetzelfde lenersprofiel.
- Controleer de geldende renteplafond op het moment van het opstellen van het dossier, want dit stelt de wettelijke limiet van de totale kosten van de lening vast (inclusief rente, verzekering, waarborgkosten).
- Anticipeer op de kosten van de kredietverzekering, die een aanzienlijk deel van de totale kosten van de lening vertegenwoordigt en elk jaar kan worden heronderhandeld dankzij de wet Lemoine.
Energie-renovatie: de strategische begrotingspost
Energie-renovatie is geen optionele keuze meer voor verhuurders. De kalender voor verhuurverboden op basis van DPE-klasse vordert: na de G-klasse in 2025, zullen woningen met een F-classificatie aan de beurt komen in 2028, gevolgd door de E-klasse in 2034.
Deze regelgevende druk creëert twee verschillende segmenten op de markt:
- De al gerenoveerde woningen (klassen A tot D), die hun huurwaarde en patrimoniale waarde behouden.
- De thermische doorlatende woningen (klassen F en G), waarvan de aankoopprijs daalt maar die soms een zwaar renovatiebudget vereisen, vooral in oude gebouwen waar isolatie aan de buitenkant wordt beperkt door de stedenbouwkundige regels.
- De gemeubileerde toeristenverblijven, die sinds de wet Le Meur van 19 november 2024 onder een afzonderlijk DPE-regime vallen, wat de rendabiliteitsberekeningen voor seizoensverhuur verandert.
De werkelijke kosten inschatten voordat je een thermische doorlatende woning koopt
Het kopen van een slecht geclassificeerde woning volgens de DPE kan een kans zijn als de aankoopprijs daadwerkelijk de kosten van de normering omvat. Een energie-audit vóór de aankoop maakt het mogelijk om de prioritaire werkzaamheden te kwantificeren en onaangename verrassingen te vermijden zodra de compromis is ondertekend.
De veelvoorkomende valkuil is om de werkzaamheden te onderschatten door alleen op de DPE te vertrouwen, die een gestandaardiseerde diagnose blijft. De energie-audit, die gedetailleerder is, identificeert de specifieke posten (isolatie van de zolder, vervanging van het verwarmingssysteem, ventilatie) en hun werkelijke impact op de uiteindelijke classificatie.
De vastgoedmarkt in 2024 en daarna wordt gelezen door drie gelijktijdige lenzen: de kosten van de lening, het niveau van de lokale prijzen en de energieconformiteit van het onroerend goed. Het negeren van een van deze dimensies leidt tot extra kosten of waardeverlies dat de marktomstandigheden op korte termijn niet zullen compenseren.
